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Bauordnungsrecht

Baumaßnahmen unterliegen in der Regel der Genehmigungspflicht. Welche Anlage und Einrichtungen hiervon freigestellt sind, wird durch die Landesbauordnung (LBO) bestimmt.
Das Bauordnungsrecht hat die Vermeidung von Gefahren zum Inhalt, die bei der Errichtung und dem Betrieb baulicher Anlagen entstehen können. Demzufolge stellt das Bauordnungsrecht, das sich aus dem Polizeirecht ableitet, vor allem an die Standsicherheit, Verkehrssicherheit und an den Brandschutz von baulichen Anlagen. Es ist in den Bauordnungen der Länder sowie in den Sonderbauverordnungen abschließend geregelt. Der Staat als Bauaufsichtsbehörde bedient sich ausschließlich der Vorschriften, die zum öffentlichen Baurecht gehören. Private Rechtsbeziehungen, etwa zwischen dem Bauherren und dem Grundstückseigentümer/in oder den Nachbarn, werden in der Regel nicht in die behördlichen Entscheidungen einbezogen.
Demzufolge ist eine Baugenehmigung immer dann zu erteilen, wenn einem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Nach den Bauordnungen der Länder ergeht sie unbeschadet privater Rechte Dritter.

Baugenehmigung

Die Baugenehmigung ist ein förmlicher und auf ein bestimmtes Vorhaben bezogener Verwaltungsakt der Bauaufsichtsbehörde, die bestätigt, daß dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.
Mit dem Genehmigungsvorbehalt für Bauvorhaben will der Gesetzgeber sicherstellen, daß baurechtswidrige Verstöße nicht erst bei der Bauausführung, sondern schon bei der Planung ausgeräumt werden können. Auch wenn die Einreichung der Genehmigungsunterlagen oft als lästig empfunden wird, schützt die Baugenehmigungspflicht Bauherren und Architekten vor einem in den meisten Fällen nicht gewollten baurechtswidrigen Verhalten. Aus städtebaulicher Sicht zu missbilligende und den Anforderungen der Bauordnungen widersprechende Vorhaben können so mit den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften in Einklang gebracht werden.
Durch die neuen Landesbauordnungen werden viele Problemstellungen auf den Architekten und dem Bauherren übertragen, die somit in den neuen Verfahren eine wesentlich höhere Verantwortung haben.

Nutzungsänderung

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn einer baulichen Anlage, einem Gebäude oder einzelnen Räumen eine neue Zweckbestimmung gegeben wird.
Beispiele:

  • Umnutzung von Nebenräumen zu Aufenthaltsräumen
  • Umnutzung von Wohnräumen in Gewerberäume
  • Umnutzung eines Schweinestalles zu Ferienwohnungen
  • Umnutzung eines Rinderstalles in einen Schweinestall usw.

Nach der Landesbauordnung werden an die neue Nutzung vor allem Anforderungen an den Wärmeschutz, Schallschutz, Brandschutz und Immissionsschutz gestellt. Auch kann durch die Nutzungsänderung eine zusätzliche Stellplatzverpflichtung entstehen, wenn die neue Nutzung einen größeren Kraftfahrzeugverkehr erwarten lässt. Die Nutzungsänderung ist nur dann genehmigungsfrei, wenn durch sie keine Genehmigungspflicht erwächst, wie etwa die Nutzungsänderung eines kleineren Geräteschuppens in einen kleinen Stall.

Bauvoranfrage

Die Bauvoranfrage dient überwiegend dazu, abzuklären, ob ein Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist. Der Antrag auf Bauvorbescheid ist nur zweckmäßig, wenn die Klärung einzelner bauplanungsrechtlicher oder anderer städtebaulicher Vorgaben für die Realisierung des Vorhabens von grundsätzlicher Bedeutung ist, so daß zunächst ein Baugenehmigungsverfahren zu riskant wäre.


Als Anwendungsfälle sind insbesondere zu nennen die Klärung der

  • grundsätzlichen Bebaubarkeit eines Grundstückes
  • zulässigen Art und Maß der baulichen Nutzung
  • Möglichkeit einer Ausnahme oder Befreiung

Der Bauvorbescheid erzeugt eine Bindungswirkung. Er bietet somit dem Bauherrn hinsichtlich seiner weiteren Planung eine verlässliche Grundlage. Die Bindungswirkung beträgt 3 Jahre und kann auf schriftlichen Antrag innerhalb dieser Frist jeweils um bis zu zwei Jahen verlängert werden. Sie gilt auch, wenn sich die Rechtslage innerhalb dieser Zeit verändert hat.